一般而言，债权投资的回报率在7-8%之间，而股权投资则在10%以上。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金的未来发展趋势。
债券投资是属于房地产投资的传统业务，就目前而言，虽然仍占有一定比例，但规模正在日趋缩减，所以国内房地产基金转向股权投资是大势所趋。
1、定义
房地产股权基金其实是私募股权投资基金的一种，其特点、运作流程等与一般的股权基金相似，不过房地产股权基金是主要投资于房地产方面的项目，宽泛点说是房地产融资模式。目前，房地产股权基金多以有限合伙的模式为主。即设立一个有限合伙企业，由资方作为有限合伙人（lp），再由资金管理公司（或其他管理人）作为执行事务合伙人也称普通合伙人（gp），执行合伙企业的事务，执行合伙人的投资决策，收取管理费用，承担无限连带责任。
2、条件
当前在经济增长放缓、金融行业去杠杆，以及房地产调控加码的大背景下，房企的经营风险和财务风险都在上升，而小型房企的生存压力加大，地产私募也很难在此情况下雪中送炭，提供项目融资。因此，中小型房企因缺少融资能力会被进一步挤压，面临洗牌，其中会产生并购的机会，这给私募基金参与股权投资创造了机会。
国家政策在推动资产证券化，为原来的存量物业增加了盘活出口。对开发企业来说，最重要的就是资金流转，而资产证券化有利于企业释放资产价值、拓宽直接融资渠道；而对房地产基金来说，资产证券化产品能为项目后期经营持有期间的长期资金需求提供通道作用，打通退出渠道。
3、优势
相比作为唯一的有限合伙人或集资形式，自由的私募股权房地产基金仍然是让私募房地产受到关注的最具吸引力形式。首先，最成功的最有能力的房地产投资管理者会将逐一里集中在私募股权房地产基金募集上，因为它们是投资和简历长期房地产平台的最佳资本来源。
其次，房地产管理人的回报率显著分散，但四分之一的经理人产生了正回报，他们的业绩在全球金融危机中表现出明显更少的波动性。他们的回报率与固定收益和股票市场的相关性也很低。
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